結論
- マイホーム購入時の登記費用は、「登録免許税」＋「司法書士報酬」＋「実費」の3つで構成されます。
- モデルケースでは、中古マンションで約41万円、新築一戸建てで約65万円が目安です。
- 費用の大部分を占めるのは登録免許税で、住宅用の軽減措置を使えるかどうかで、数十万円の差が出ます。
こんな方におすすめの記事です
- 住宅の購入を検討していて、諸費用の予算を立てたい
- 不動産会社から受け取った登記費用の見積書の内容を知りたい
- 住宅ローンを利用して、マンションや一戸建てを購入する予定がある
マイホーム購入で必要になる登記
住宅を購入すると、主に次の登記が必要になります。
| 登記の種類 | 内容 | 必要になる場面 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 売主から買主に名義を移す | 中古住宅の購入、土地の購入 |
| 所有権保存登記 | 新しい建物について、初めて所有者を登記する | 新築住宅の購入 |
| 抵当権設定登記 | 住宅ローンの担保として、金融機関の抵当権を登記する | 住宅ローンを利用するとき |
| 建物表題登記 | 新しい建物の所在・構造・床面積などを登記する | 新築一戸建て（土地家屋調査士が担当） |
なお、売主の住宅ローンの抵当権を消す登記（抵当権抹消登記）や、売主の住所変更登記は、通常は売主側の負担で行います。
登記費用の内訳
1. 登録免許税
登記をするときに国に納める税金です。不動産の「固定資産評価額」や「住宅ローンの借入額」に、次の税率をかけて計算します。
| 登記の種類 | 本来の税率 | 軽減後の税率 | 軽減の期限 |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転（売買） | 2.0% | 1.5% | 2029年3月31日 |
| 住宅用家屋の所有権移転（中古） | 2.0% | 0.3% | 2027年3月31日 |
| 住宅用家屋の所有権保存（新築） | 0.4% | 0.15% | 2027年3月31日 |
| 住宅ローンの抵当権設定 | 0.4% | 0.1% | 2027年3月31日 |
建物と住宅ローンの軽減を受けるには、市区町村が発行する「住宅用家屋証明書」が必要です。主な要件は次のとおりです。
- ご自身が住むための住宅であること
- 登記上の床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得から1年以内に登記をすること
- 中古住宅の場合は、新耐震基準に適合していること
2. 司法書士報酬
登記申請書の作成や申請の代理、売買代金の決済への立会いなどに対する報酬です。司法書士の報酬は各事務所が自由に定めているため、事務所によって金額が異なります。
3. 実費
登記事項証明書の取得費用、住宅用家屋証明書の発行手数料、郵送料などです。合計で数千円程度が一般的です。
モデルケース1：中古マンションを購入する場合
【条件】購入価格5,000万円、住宅ローン4,500万円、固定資産評価額は土地（敷地権）1,200万円・建物600万円、住宅用家屋証明書あり
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 登録免許税（土地の所有権移転） | 1,200万円×1.5% | 180,000円 |
| 登録免許税（建物の所有権移転） | 600万円×0.3% | 18,000円 |
| 登録免許税（抵当権設定） | 4,500万円×0.1% | 45,000円 |
| 司法書士報酬（所有権移転） | 71,500円 | |
| 司法書士報酬（抵当権設定） | 60,500円 | |
| 司法書士報酬（住宅用家屋証明書の取得） | 7,700円 | |
| 司法書士報酬（決済立会い） | 16,500円 | |
| 司法書士報酬（登記事項証明書の取得等） | 2物件・申請前後 | 4,400円 |
| 実費 | 証明書の手数料、郵送料など | 約4,000円 |
| 合計 | 約407,600円 |
もし住宅用の軽減措置を使えない場合、このケースの登録免許税は243,000円から540,000円になり、約30万円も増えます。住宅用家屋証明書の要件を満たすかどうかは、購入前に必ず確認しましょう。
モデルケース2：新築一戸建て（建売住宅）を購入する場合
【条件】購入価格5,500万円（土地4,000万円・建物1,500万円）、住宅ローン5,000万円、土地の固定資産評価額2,000万円、建物の課税標準となる価格900万円、住宅用家屋証明書あり
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 登録免許税（土地の所有権移転） | 2,000万円×1.5% | 300,000円 |
| 登録免許税（建物の所有権保存） | 900万円×0.15% | 13,500円 |
| 登録免許税（抵当権設定） | 5,000万円×0.1% | 50,000円 |
| 司法書士報酬（土地の所有権移転） | 66,000円 | |
| 司法書士報酬（建物の所有権保存） | 27,500円 | |
| 司法書士報酬（抵当権設定） | 60,500円 | |
| 司法書士報酬（住宅用家屋証明書の取得） | 7,700円 | |
| 司法書士報酬（決済立会い） | 16,500円 | |
| 司法書士報酬（登記事項証明書の取得等） | 2物件・申請前後 | 4,400円 |
| 建物表題登記（土地家屋調査士の費用） | 目安 | 約100,000円 |
| 実費 | 証明書の手数料、郵送料など | 約4,000円 |
| 合計 | 約650,100円 |
新築の建物には固定資産評価額がまだないため、法務局が定める基準で計算した価格をもとに登録免許税を計算します。また、建物表題登記は土地家屋調査士の業務で、建物の大きさや形状によって費用が変わります。
登記費用以外にかかる主な諸費用
マイホームの購入では、登記費用のほかに次のような費用もかかります。資金計画を立てる際は、あわせて確認しておきましょう。
- 売買契約書の印紙税
- 不動産会社への仲介手数料（中古住宅など）
- 住宅ローンの事務手数料・保証料
- 火災保険料
- 不動産取得税（購入後しばらくしてから納税通知書が届きます）
- 固定資産税・管理費などの日割り精算金
見積書を受け取ったら確認したいポイント
- 「登録免許税」と「司法書士報酬」が分けて書かれているか：登録免許税は誰に頼んでも同じ金額ですが、報酬は事務所によって異なります。
- 住宅用の軽減税率で計算されているか：住宅用家屋証明書の取得費用が含まれているかを確認しましょう。
- 項目の内容が分からないときは質問する：「登記原因証明情報作成」「事前調査」など、事務所ごとに項目名が異なります。遠慮なく説明を求めて大丈夫です。
よくある質問
Q. 登記を依頼する司法書士は、自分で選べますか？
A. 不動産会社や金融機関から紹介されることが多いですが、買主ご自身が依頼する司法書士を選べる場合もあります。ただし、不動産売買契約の特約で、登記を依頼する司法書士は売主が指定する旨が定められることがあります。特に新築マンションや建売住宅では、こうした定めが置かれるケースが少なくありません。
Q. 夫婦の共有名義にすると、登記費用は変わりますか？
A. 登録免許税は不動産全体で計算するため、共有にしても基本的には変わりません。ただし、ご夫婦それぞれが住宅ローンを組む場合（ペアローン）は抵当権設定の登記が2件になるため、報酬が増える場合があります。
Q. 登記費用は住宅ローンに含められますか？
A. 金融機関によっては、登記費用を含む諸費用を借入額に含められる場合があります。詳しくは金融機関にご確認ください。
当事務所にご依頼いただく場合
ささ司法書士事務所では、マイホームの購入に伴う所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記をお引き受けしています。物件の情報（登記事項証明書）・固定資産評価額・住宅ローンの借入れ金額をお知らせいただければ、登録免許税を含めた総額のお見積りを事前にご提示いたします。お見積りは無料です。お気軽にお問い合わせください。
※税率は2026年10月30日時点の法令に基づいています。登録免許税の軽減措置の期限は、税制改正により変更されることがあります。
※報酬は消費税込みです。モデルケースの金額は目安であり、物件の内容や条件によって変わります。
執筆：司法書士 笹 栄久（ささ司法書士事務所）
